Lettre ouverte au Président du Faso : Réforme urgente du secteur immobilier (Xavier Kaboré)

Ceci est une lettre ouverte de Xavier Kaboré, Burkinabè de la diaspora, portant sur le secteur immobilier, adressée au Président du Faso, le Camarade Capitaine Ibrahim Traoré.

Objet : Cadre fiscal et réglementaire urgent du secteur immobilier pour freiner la spéculation et prévenir une bulle immobilière imminente

Monsieur le Président,

Je me permets d’attirer votre attention sur un défi économique et social croissant qui menace l’avenir de nombreuses familles Burkinabè : la hausse astronomique des prix des terrains et des biens immobiliers à travers le pays.

Le Faso fait actuellement face à une crise du logement et du foncier sans précédent, alimentée par une inflation artificielle des actifs et une spéculation non maîtrisée. Aujourd’hui, devenir propriétaire est devenu de plus en plus inaccessible pour les citoyens ordinaires.

Les prix de l’immobilier ont dépassé de très loin la capacité d’achat des travailleurs, fonctionnaires, entrepreneurs et jeunes familles. Ces prix sont désormais totalement déconnectés des réalités macroéconomiques nationales. Dans de nombreux cas, il est même moins coûteux d’acheter un bien immobilier dans plusieurs pays européens, américains ou pays voisins qu’au Faso.

Dans les grandes villes comme Ouagadougou, le coût d’acquisition d’un logement est devenu disproportionné par rapport aux revenus locaux. Dans les pays développés d’Europe et d’Amérique du Nord, une maison unifamiliale de bonne taille coûte environ 400 000 $, alors que le salaire annuel moyen se situe autour de 60 000 $. Le prix d’une maison représente donc environ 6,7 fois le salaire annuel moyen.

À Ouagadougou, une maison unifamiliale coûte au minimum 25 millions de FCFA, tandis que le salaire moyen est d’environ 80 000 FCFA par mois, soit 960 000 FCFA par an. Le prix d’une maison représente ainsi plus de 26 fois le salaire annuel moyen.

Autrement dit, un Burkinabè vivant honnêtement et uniquement de son salaire devrait épargner la totalité de ses revenus pendant 26 ans pour acquérir une maison à Ouagadougou, sans dépenser un seul franc pour se nourrir, se loger, se soigner ou élever sa famille. Cette situation illustre l’ampleur de la crise de l’accessibilité au logement dans la capitale burkinabè.

À Ouaga 2000, certains terrains de 2 000 m² à Ouaga 2000 sont affichés à plus d’un milliard de FCFA (environ 1,8 million de dollars américains). Pourtant, avec la moitié de cette somme, il est possible d’acheter une grande maison dans la plupart des grandes villes du monde.

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Cette situation ne peut être expliquée uniquement par les mécanismes normaux du marché. Le marché foncier et immobilier burkinabè présente de plus en plus les caractéristiques d’une bulle spéculative, alimentée par l’accumulation de terrains non exploités, les investissements spéculatifs, l’absence de taxation sur les actifs dormants et une régulation insuffisante des transactions immobilières.

Si rien n’est fait, les conséquences pourraient être graves : accroissement des inégalités, réduction de la mobilité économique et crise du logement à grande échelle. Si on apprend de l’histoire, la crise immobilière est toujours la plus difficile à maîtriser.

Nécessité d’un nouveau cadre réglementaire

Le gouvernement ne pouvant pas fixer directement les prix du foncier, il peut néanmoins influencer le marché à travers la fiscalité, la transparence et une régulation efficace. L’objectif n’est pas de contrôler artificiellement les prix, mais de créer un marché équitable, efficace et transparent, où l’offre et la demande fonctionnent correctement tout en limitant la spéculation excessive.

Pour répondre à la bulle immobilière actuelle, l’État doit mettre en place des mesures fiscales fortes, incluant des taxes sur la détention et les transactions afin de décourager la spéculation et encourager l’investissement productif. Ce mémorandum propose une feuille de route visant à pénaliser la spéculation, formaliser et encadrer le secteur informel du courtage immobilier, et établir une autorité dédiée à la transparence et à la stabilité du marché.

Il est également essentiel de promouvoir une politique de décentralisation, en transférant certaines administrations et services publics vers les villes secondaires. Cette stratégie doit être accompagnée d’incitations pour les entreprises afin qu’elles s’installent hors de la capitale, favorisant ainsi un développement territorial plus équilibré.

I. Contexte macroéconomique : le problème d’accessibilité

Le marché actuel présente un risque majeur pour la stabilité nationale. Des individus fortunés acquièrent plusieurs parcelles de terrain uniquement à des fins de capitalisation, les laissant inoccupées, tandis que la majorité des citoyens est exclue du marché. Cette demande artificielle entraîne une rotation extrêmement rapide des biens immobiliers.

Afin de préserver l’équilibre économique du Faso, une intervention structurelle est nécessaire. Votre personne en tant que président et l’administration actuelle dispose de la légitimité et de la volonté politique requises pour mener une réforme d’envergure.

II. Cadre fiscal et réglementaire proposé

L’objectif de la réglementation serait de rendre la spéculation foncière non rentable tout en améliorant la transparence des transactions. Le cadre repose sur quatre axes principaux :

1. Taxes sur les plus-values et la spéculation à court terme

Pour éliminer l’utilisation de l’immobilier comme instrument de spéculation à court terme, le régime fiscal doit cibler de manière agressive les ventes de résidences non principales.

• Impôt sur les plus-values (IPV) à taux élevé :

Mettre en œuvre un taux d’imposition de 40 % à 50 % sur les plus-values réalisées lors de la vente de tout bien d’investissement (tout bien non enregistré comme résidence principale ou secondaire du propriétaire).

• Pénalité sur revente à court terme :

Les biens achetés et revendus dans un délai inférieur à 12 mois devraient être soumis à un taux de pénalité fiscale majoré, décourageant directement l’achat-revente rapide à court terme, à moins que des circonstances atténuantes valables (telles qu’une relocalisation principale ou une résidence secondaire) ne soient prouvées.

2. 2. Impôts progressifs sur la fortune et la détention de propriétés multiples

Les spéculateurs accaparent fréquemment des terrains dans diverses zones urbaines, en utilisant souvent des prête-noms ou en regroupant la propriété au sein d’unités familiales uniques pour masquer l’étendue de leur patrimoine.

• Le seuil des « trois parcelles » :

Tout individu ou unité familiale directe possédant plus de deux parcelles de terrain devrait faire face à des taxes municipales de détention agressives. À partir de la troisième propriété ou parcelle de terrain détenue, une taxe municipale annuelle fortement progressive doit être prélevée.

• Pénalités pour terrains non bâtis (terrains nus) :

Si un terrain est laissé vacant et non utilisé, il doit être soumis à une surtaxe de pénalité secondaire afin de contraindre le propriétaire soit à viabiliser et construire la parcelle (augmentant ainsi l’offre de logements), soit à la revendre sur le marché. Ces actifs improductifs ne contribuent en rien à l’activité économique et restreignent artificiellement l’offre.

3. Transparence de la propriété effective

• Création d’un registre national des bénéficiaires effectifs permettant d’identifier les véritables propriétaires des biens.
• Agrégation des actifs détenus via des proches ou des intermédiaires afin d’éviter les contournements fiscaux.

4. Régulation et professionnalisation du secteur du courtage

L’écosystème actuel du courtage informel opère en dehors du réseau fiscal de l’État. Alors que les agences physiques, pourtant lourdement réglementées, luttent pour payer leurs impôts sur des marges infimes, les courtiers immobiliers informels perçoivent d’importantes commissions totalement exonérées d’impôt.

De plus, alors que la norme internationale pour les commissions immobilières se situe entre 4 % et 5 %, les courtiers au Faso ont fixé unilatéralement leurs commissions au taux astronomique de 10 %. Par exemple, un courtier facilitant la vente de 4 propriétés évaluées à 25 millions de francs CFA chacune réalise un bénéfice de 10 millions de francs CFA, entièrement sans impôt.

III. Mise en œuvre institutionnelle : Agence nationale de contrôle immobilier

Pour garantir que ces politiques ne soient pas contournées par la corruption ou l’inertie bureaucratique, l’État doit mettre en place un nouvel organe de régulation centralisé : l’Agence Nationale de Contrôle et d’Évaluation Immobilière. Une autorité centralisée permettrait d’améliorer la transparence du marché et de fournir aux décideurs politiques des données fiables.

Cette agence sera explicitement investie des mandats opérationnels suivants :

• Évaluation annuelle des valeurs de référence :

Mener des évaluations annuelles systématiques et fondées sur les données des valeurs foncières et immobilières dans toutes les municipalités, afin d’établir une tarification de référence transparente pour le calcul des impôts et taxes.

• Enregistrement centralisé des transactions :

Servir de chambre de compensation obligatoire pour toutes les transactions immobilières. Aucun acte de cession ou transfert de titre de propriété ne pourra être légalement reconnu sans être inscrit dans le registre numérique de l’agence.

• Enregistrement obligatoire des courtiers :

Créer un registre unifié pour les courtiers immobiliers. L’activité de courtage non enregistrée doit être criminalisée, et toutes les commissions doivent être liées à des numéros d’identification fiscale (NIF), avec un prélèvement à la source automatisé appliqué au moment de la vente.

• Registre des bénéficiaires effectifs :

Mettre en œuvre des directives strictes de connaissance du client (« KYC ») afin de retracer les véritables bénéficiaires effectifs des propriétés, empêchant ainsi les individus de dissimuler de multiples actifs sous des prête-noms ou des membres de leur famille élargie.

IV. Programme national d’accès au foncier abordable

Pour garantir que les terrains subventionnés soient attribués à ceux qui en ont véritablement besoin — et pour empêcher les personnes fortunées, les investisseurs ou les entreprises d’exploiter le programme —, des mécanismes stricts d’éligibilité et de surveillance doivent être mis en place.

Plutôt que de s’en remettre à un système de loterie pour sélectionner les bénéficiaires, l’attribution des terrains devrait être priorisée en fonction de besoins démontrés et de critères socio-économiques objectifs. L’objectif du programme est d’élargir l’accès à la propriété foncière pour les ménages mal desservis, et non de fournir des actifs à prix réduit à ceux qui possèdent déjà les moyens financiers d’acquérir des terrains aux prix du marché.

Le précédent programme de terrains subventionnés n’a pas atteint cet objectif, car les prix proposés restaient hors de portée de nombreux salariés à revenu moyen. Les futurs programmes devront être conçus avec l’accessibilité financière comme principe central, les prix des terrains étant fixés à des niveaux cohérents avec le pouvoir d’achat des ménages. À titre indicatif, le coût d’une parcelle subventionnée ne devrait pas dépasser six à sept fois le revenu annuel moyen de la population cible.

Le système d’attribution proposé devrait fonctionner de la manière suivante :

–          Vérification de la première propriété : Les demandeurs doivent prouver, par le biais des registres nationaux des impôts et de la propriété, qu’ils ne possèdent actuellement aucun terrain résidentiel, commercial ou agricole.

–          Échelonnement lié aux revenus : Les subventions devraient être inversement proportionnelles aux revenus. Les familles à revenus faibles à modérés bénéficient des réductions de terrain les plus élevées (par exemple, jusqu’à 75 à 90 % de la valeur du marché), tandis que les personnes à revenus moyens bénéficient de réductions échelonnées plus faibles.

–          Priorisation démographique : Des points ou une priorité devraient être attribués en fonction des besoins sociaux, ciblant les jeunes familles, les fonctionnaires (enseignants, professionnels de la santé, policiers) et les personnes vivant actuellement dans des logements locatifs surpeuplés ou informels.

V. Cadre stratégique de décentralisation

L’objectif de cette réforme est d’alléger l’extrême demande de logements, la pénurie de foncier et les crises d’accessibilité financière dans la capitale en déplaçant le poids économique, les infrastructures et les emplois bien rémunérés vers les villes secondaires. La superficie de Ouagadougou est supérieure à celle de Paris.

Le problème : le monopole de la capitale

Lorsque les opportunités économiques, éducatives et de santé sont exclusivement concentrées dans une seule zone métropolitaine, la demande de terrains dépasse naturellement l’offre. Cela crée une pénurie artificielle, entraîne une hyperinflation de la valeur des biens immobiliers et exclut le citoyen moyen du marché du logement.

Piliers centraux de la stratégie

1-      Relocalisation des ancrages gouvernementaux

–          Migration des bureaux : Délocaliser systématiquement les sièges des ministères non essentiels, les départements administratifs et les agences publiques vers des pôles régionaux désignés.

–          Dynamisation de la fonction publique : Le déplacement d’emplois stables du secteur public injecte instantanément des emplois bien rémunérés dans les économies secondaires, créant ainsi une demande de consommation de base et un élan économique local.

2-      Incitations pour les emplois bien rémunérés

–          Allégements fiscaux pour les entreprises : Offrir des exonérations ou des réductions d’impôts importantes et échelonnées aux entreprises privées qui établissent des sièges régionaux ou des installations opérationnelles majeures en dehors de la capitale.

–          Connectivité subventionnée : Fournir des zones économiques prêtes à l’emploi, équipées d’infrastructures numériques à haut débit et de réseaux de services publics fiables afin de réduire les risques liés à la délocalisation des entreprises.

3-      Écosystèmes public-privé subventionnés

Pour rendre les villes secondaires viables et attrayantes pour un établissement à long terme, le gouvernement doit activement encourager les piliers fondamentaux de la vie quotidienne :

–          Enseignement supérieur : Subventionner la construction de campus satellites afin de retenir la population jeune, de stimuler les marchés locatifs locaux et de favoriser les viviers de talents régionaux.

–          Soins de santé de pointe : Financer et subventionner des cliniques spécialisées et des hôpitaux régionaux afin que les résidents aient accès à des soins de haute qualité sans avoir à se rendre dans la capitale.

–          Aménagements commerciaux essentiels : S’associer aux grandes chaînes de supermarchés, aux banques commerciales et aux promoteurs immobiliers par le biais de concessions foncières stratégiques ou de crédits d’impôt, afin de garantir l’uniformité des chaînes d’approvisionnement modernes et du confort de vie à travers le pays.

VI. Réforme réglementaire et prévention de la fraude aux transactions : un avertissement aux acheteurs et vendeurs

En tant que Burkinabè, je sais quelle est la première question qui vient à l’esprit : pourquoi un vendeur déclarera-il le prix de vente réel d’un bien immobilier si les transactions foncières sont soumises à de lourdes taxes ?

La réponse réside dans le cadre réglementaire proposé. La nouvelle autorité de régulation a pour mission d’instaurer un seuil d’évaluation minimale pour l’ensemble des biens immobiliers. Cette valeur de référence objective repose sur le croisement de deux indicateurs clés :

• Les estimations annuelles de zone (suivi de la tendance macro-économique).
• Les transactions réelles et récentes (historique des prix de marché pour des biens comparables).

 Par conséquent, il deviendra beaucoup plus difficile de sous-évaluer de manière significative la valeur d’une propriété.

Plus important encore, il n’est généralement pas dans l’intérêt de l’acheteur de déclarer un prix d’achat inférieur au montant réellement payé. Supposons, par exemple, qu’un acheteur acquiert une parcelle de terrain pour 20 millions de francs CFA, mais que le vendeur lui propose de ne déclarer qu’une valeur de 10 millions de francs CFA afin de réduire l’impôt sur les plus-values. Cela crée plusieurs problèmes :

• Le contrôle des évaluations réglementaires :

L’évaluation annuelle du gouvernement pourrait déjà dépasser les 10 millions de francs CFA déclarés, ce qui rendrait le prix sous-évalué incompatible avec les registres officiels.

• La détection des fraudes et les sanctions :

Les acheteurs auraient un intérêt financier à signaler les déclarations frauduleuses. S’il s’avère que la transaction a fait l’objet d’une fausse déclaration intentionnelle, les deux parties s’exposent à de lourdes sanctions, notamment des amendes et d’éventuelles peines d’emprisonnement.

• Les conséquences fiscales futures pour l’acheteur :

Même si la fraude passe initialement inaperçue, c’est l’acheteur qui pourrait en fin de compte subir la perte financière la plus lourde. Si la propriété est revendue plus tard pour 22 millions de francs CFA, les registres officiels indiqueront un prix d’achat de seulement 10 millions de francs CFA. L’acheteur serait donc imposé sur une plus-value de 12 millions de francs CFA au lieu de la plus-value réelle de seulement 2 millions de francs CFA. En fait, l’acheteur paierait des impôts sur un gain fictif créé par la déclaration frauduleuse d’origine.

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Pour ces raisons, un système d’évaluation immobilière transparent et applicable contraindrait les acheteurs et les vendeurs à aligner leurs intérêts mutuels vers la déclaration de la valeur réelle de la transaction.

Conclusion

Le logement devrait être une voie vers la stabilité, la prospérité et l’ascension sociale, et non un instrument de spéculation effrénée. Laisser le marché immobilier fonctionner sans régulation structurelle invite à une crise économique grave qui compromet inévitablement la sécurité nationale et la cohésion sociale.

L’objectif de cette réforme n’est pas de punir l’investissement ou la propriété privée. Il s’agit plutôt de créer un marché équilibré et durable qui récompense l’investissement productif tout en décourageant la spéculation excessive.

En introduisant une fiscalité progressive sur les propriétés multiples, en renforçant l’imposition des plus-values, en réglementant la profession de courtier, en améliorant la transparence et en établissant une autorité de régulation moderne, le Faso peut restaurer l’accessibilité financière et garantir aux générations futures une opportunité réelle de devenir propriétaires et de se constituer un patrimoine.

Plus ces réformes tarderont à être mises en œuvre, plus le risque sera grand qu’un marché immobilier en surchauffe ne finisse par produire des conséquences économiques et sociales bien plus difficiles à gérer.

Je prie respectueusement votre Gouvernement d’engager un examen approfondi du secteur immobilier et d’entreprendre les réformes nécessaires pour protéger à la fois les citoyens et la santé à long terme de l’économie nationale.

Vive le Faso ! Vive le Camarade Président IB.

Xavier Kaboré

Citoyen concerné de la Diaspora

Contact : [email protected]
Date : 7 juillet 2026