Tribune │A l’école de l’immobilier avec Salomon Mbutcho

Ceci est une tribune de Salomon Mbutcho  sur le secteur de l’immobilier.

Le besoin de se loger se présente comme un instinct aussi primaire que se nourrir, se vêtir et se protéger, car pour un être humain normal capable de se trouver à manger, nourrit l’ambition de le faire chez lui. S’il pleut, vente ou neige, il voudra forcément être chez lui pour ne pas se soumettre aux éléments.

S’il veut s’habiller, il le fera forcément chez lui avant de sortir. Tout commence chez soi. Et c’est ce manque de logements endémique qui ralentit le développement de l’Afrique. En réalité, toute idée bien murie et réfléchie, toute idée productive et bénéfique, survient à coup sûr du confort de chez soi.

Le mot immobilier tire sa racine du latin « im-mobilis » qui est bel et bien le contraire de « mobilis » qui lui veut dire « pourrait être déplacé ». Son nom montre non seulement l’inamovibilité de la chose (immeuble en terme légal) acquise, gérée, vendue ou échangée, mais montre aussi pourquoi il est utilisé comme garantie au niveau de toutes les institutions financières et para financières. Mon père Timothée Mbutcho premier agent immobilier autochtone de l’Afrique occidentale (Standing Immobilier, Dakar, Sénégal, 1975) me disait souvent : « Si tu n’as pas de lingots d’or comme garantie, cherches toi des biens immobiliers ».

Toutefois, même si les valeurs ajoutées des immeubles achetés strictement à but locatifs ou de surenchères sont très peu considérables dans une société qui veut se développer de manière durable (le ratio d’emplois créés et de rentes générés, contre les capitaux immobilisés, étant trop petit), l’immobilier et l’or sont les deux seuls articles acceptés comme garanties ou collatéraux en Banking conventionnel et qui prendront toujours de la plus-value avec le temps. 

L’immobilier, du fait qu’il soit psychologiquement et affectivement lié aux cœurs des acquéreurs, est réglementé et suffisamment structuré en son intérieur au travers d’une déontologie et d’un organigramme bien à lui. Partout dans le monde, il est comme une jungle avec son propre écosystème et sa propre chaine alimentaire. Il est aussi à lui seul, capable d’être le moteur de l’économie d’un pays par sa seule capacité de servir de garantie face aux institutions financières. Aussi, contrairement à plusieurs autres professions, trop de régulations supplémentaires le rendent hyper lourd et incapable de produire les résultats escomptés. Cette noble profession qui existe depuis l’aube des cavernes des hommes du Neandertal nécessite une patience à toutes épreuves et a besoin d’être mieux connue, mieux expliquée et mieux exploitée afin que les africains puissent mieux en faire usage et mieux en bénéficier.

Qui parle d’immobilier parle non seulement de projets, de gestion, de patrimoine et de foncier, mais aussi, forcément de propriétés, de financements et de crédit et encore plus de rapports avec les institutions financières. Le foncier et les besoins en financements, sont d’une les deux poids lourds de l’arène immobilière, et d’autre part, les deux acteurs principaux du film « le mal de l’Afrique ».

Ce mal qui n’a absolument rien à voir, sinon de très loin, avec les agents ou promoteurs immobiliers, est simplement dû à une totale confusion entre le nom du métier, et l’exercice de la gestion foncière, qui relève d’autres ressorts sur lesquels nous nous étalerons dans un prochain article. Toutefois, concentrons-nous dans celui-ci, c’est-à-dire allons à l’école de ce métier afin de le cerner dans tous ses contours.

Les acteurs de l’immobilier sont divisés en quatre grands groupes :

• Les régulateurs immobiliers (créateurs de rêves)

Ils ont la lourde charge de mettre sur papier, concevoir, légaliser et paramétrer les futurs projets en cours. Ils t’emmènent du rêve à la projection du rêve. Ils rendent tout visible, imaginable et faisable. Ce sont des génies de l’immobilier. Beaucoup de personnes ignorent leur existence, mais ils sont à l’origine de tout projet viable dans ce monde, n’en déplaisent à ceux qui les ignorent. Les régulateurs immobiliers sont :

1. Les géomètres, les paysagistes et les institutions cadastrales sont les seuls habilités à indiquer, tracer, extraire ou répertorier avec exactitude des emplacements donnés.
2. Les architectes, concepteurs et réalisateurs de ce à quoi ressembleront les futures maisons ou quartiers, sont habilités dans le cadre du respect des normes environnementales, des syndics ou carrément sociétales, à imposer leurs vétos au constructeur individuel ou aux promoteurs immobiliers.

• Les agents immobiliers (Vendeurs de rêves)

Les agents immobiliers sont tous jusqu’à la racine des purs adeptes du marquis de Sade, Donatien Alphonse François qui disait : « Voir c’est croire, mais sentir c’est être sur ». Ils sont chargés de la vulgarisation, commercialisation des produits disponibles sur le marché, de leur distribution, de choisir la clientèle type à laquelle confier les produits loués ou vendus, tout comme de la récupération, du recouvrement et du versement des sommes dues selon la requête ou les termes et clauses des obligations du mandant sur le mandat. Ils sont les yeux orientés sur l’immobilier, car sans eux, rien ne sera visible.

1. Les courtiers, sont des agents immobiliers individuels ou en groupe, sans License ou agrément officiels, rangés de manière très informelle et qui jouent un rôle de rabatteurs pour les agences immobilières en contrepartie de commissions ponctuelles. Ils sont aussi perçus comme des gens qui tentent eux-mêmes de louer, vendre ou gérer pour le compte de propriétaires dont ils sont mandataires ponctuels et informels, des terrains, des villas et des appartements.
2. Les agences immobilières, agences agrées par les Etats selon leurs besoins, jouent un rôle de gestionnaire clientèle, elles louent, vendent et gèrent pour le compte de propriétaires dont ils sont mandataires, des terrains, villas et appartements. Elles gèrent les loyers qui sont directement payés à leurs niveaux, les travaux de réfections et les recouvrements.
3. Les notaires et autres agents fiduciaires sont des agents réunis en groupes légaux, et détenant des licences ou des agréments pour exercer la gestion et la garde du patrimoine d’une personne ou d’une institution. En plus des pouvoirs conférés à l’agent immobilier, ils ont l’autorisation de vendre, gérer au-delà même de la mort de leurs clients, les loyers versés pour veiller au besoin des familles de leurs clients défunts, dans les moindres détails. Si les notaires existent bel et bien dans le système francophone, les avocats et les agents fiduciaires sont plus en charge de ces genres de transactions dans les pays anglophones.

• Les financiers et assureurs immobiliers (financiers du rêve)

1. Pendant que le taux de bancarisation de l’Afrique reste figé à 5% malgré sa démographie exponentielle et galopante, les institutions financières africaines se réunissent pour des séances de réflexions, afin de trouver les solutions adéquates pour une intégration financière réelle et durable. Elles sont les garantes d’un immobilier florissant et durable. Elles sont les détentrices des clefs des futures cités et c’est pour cela que certains mécontents qui leur prêteraient le rôle d’être plus rapides à saisir qu’à financer, proposant des conditions non viables, comme des apports irréalisables, des taux d’intérêts insoutenables, des courts délais de paiements et trop de garanties, largement supérieures à la dette, les exhorteraient à accompagner et renforcer notre économie locale, surtout au moment où le Burkina Faso en appelle à la solidarité et au patriotisme de sa population et de ses institutions nationales.

Il ne serait pas mauvais de nous inspirer de la zone Amérique du Nord, Grande Bretagne et Australie, où leurs institutions financières se sont très vite inspiré de ce système de fonctionnement magique, de mutualisation, largement utilisé et ayant été créé par Muhammad Yunus du Bengladesh, père de la microfinance. Beaucoup d’institutions financières y jouent depuis très longtemps le rôle de « mortgage companies » (littéralement appelées sociétés d’hypothèques) dont le seul et unique rôle n’est pas d’ouvrir des comptes et de gérer des cartes visa, mastercard, Amex, mais plutôt d’octroyer strictement des crédits à la consommation et crédits immobiliers à ses adhérents, en prenant un peu plus de risque au niveau de l’approbation des crédits, afin de faire bénéficier au maximum de personnes.

Même si ces genres d’institutions financières prennent exclusivement en garantie l’objet de la vente, elles comptent beaucoup plus sur la bonne foi et l’habilité réelle de leurs clients à respecter mensuellement leurs redevances. Et sachant qu’il arrive souvent que de bonnes personnes soient dans de très mauvaises situations dans la vie, elles veulent que ce système donne une deuxième chance au consommateur d’où le nom « second chance lending » soit en français « prêt de la deuxième chance ». En termes de marketing, la force des respects des remboursements est beaucoup plus axée dans les liens émotionnels et psychoaffectifs qui lient le client au produit financé.

2- Les compagnies d’assurances et de courtage en assurance qui interviennent pour les risques liés aux locations, prêts, achats ou ventes immobiliers, concernant les incendies, vols, les pertes de revenus (pour les acquéreurs), les pertes de loyers (pour les propriétaires ayant des locataires), les vies et invalidités, et biens d’autres types d’assurances, peuvent être comptées parmi les acteurs « sine qua non » (nécessaires) de l’immobilier. Ils agissent individuellement ou en groupe, avec forcément des licences ou agréments officiels pour les plus grands, alors que les plus petits fonctionnent avec des conventions de partenariats les liant aux grandes enseignes de l’assurance. Ils sont souvent rangés de manière très informelle et jouent un rôle de rabatteurs pour les grandes compagnies d’assurances en contrepartie de commissions ponctuelles.

• Les promoteurs immobiliers (Réalisateurs de rêves)

En ce qui concerne les promoteurs immobiliers, nous allons strictement nous référer à la définition de Wikipedia pour qui : « le promoteur immobilier est un vendeur d’espaces construits ou à construire. De nos jours, c’est le promoteur qui prend l’initiative du processus de l’offre nouvelle en immobilier. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier (soit le terrain qui est le support essentiel de toute opération), des aspects réglementaires (qui sont importants dans l’activité) ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font un des agents majeurs du marché immobilier. Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l’information fait de lui UN INTERMEDIAIRE bien placé, sinon obligé entre les différentes parties prenantes : Clients, Maître d’ouvrage, financiers, maître d’œuvre (architecte), entreprise de construction, autorités réglementaires, propriétaires terriens etc.

Si une chose est claire, c’est que l’immobilier est un métier patriotique émanant d’un acte citoyen, même s’il est à but lucratif à long terme. Ces différents groupes cités et définis forment la dream team à laquelle chaque pays a confié le sort de son développement, ses plans et projets à court comme à moyen terme. Et ils se battent comme ils peuvent et avec les moyens de bord, pour réaliser l’impossible et cela doit inspirer l’empathie et le respect des populations. Les institutions financières quant à elles, sont invitées à assouplir leur système et le réadapter aux réalités du Burkina Faso dans ce cas particulier. Il leur faut se rappeler que plus de risque veut toujours dire plus de rémunération, alors pourquoi tant hésiter ?

Leurs contributions étant essentielles pour la rapidité et l’effectivité des réalisations des promoteurs immobiliers au profit des populations, nous en appelons à leur bienveillance car il serait presque inadmissible de concevoir que la durabilité du développement du secteur immobilier soit en attente d’une réforme fondamentale du système bancaire africain.

Ça ne sera alors plus utopique d’espérer travailler et rencontrer moins de blocages et de difficultés dans les obtentions des papiers administratifs, ni considérer comme « trop demander » que de faire de l’Afrique un continent où tous les travailleurs, salariés ou non-salariés, pourraient accéder au crédit logement, sans être découragés par les institutions financières et les tracasseries.

Salomon MBUTCHO

Vice-Président

       Mortgage, Trust & Investments SA

     (SA au capital de 1.000.000.000 F CFA)

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Consultant international & Expert immobilier

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